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  起源:融360

  房价又涨了!限购又严了!7天16市限令(包含深圳、北京、成都、上海、天津、姑苏、杭州、济南、郑州、武汉、广州、南京、合肥、无锡、厦门和福州)!还没有买房的你是不是很焦急?不急(反正急也没用,已经涨成这样了),我们来分析一下,你是不是真的适合买房。

  哪些人不适合买房?

  1.刚刚踏入社会的年轻人。个别来说,刚工作的年青人收入低、开销也低,假如不做啃老族,房是买不起的,啃老也轻易把年老的父母一辈子的积蓄花光。如果你可怜在北上深(为什么不广州?嗯,由于广州房价比这仨低多了,倡议毕业生优先斟酌广州),父母一辈子的积蓄还不必定够首付呢。大蜗牛住在大深圳莲花山下,均价7万开外。所以刚毕业的小年轻们是不合适租房的,合租最好,有友人一起交换不孤独,还省钱。

  2.工作地点和生涯范畴不固定者。说白了就是常常出差,时常换处所,这种人也是不太合适买房固定下来的。因为屋宇是不动产,不会跟着你说走就走。所以,这种人群不要激动买房,可以先租房。当然,要是有钱,且看好房市,能够投资不自住。

  3.储蓄未几的家庭。说白一点就是,家里没钱就别买房了。首付款+上缴契税+公共维修基金+保险用度+装修+购置家电家具=总房款的40%左右。以大深圳为例,买个400万的房,手里没个160万确定是顾此失彼的。所以收入不稳固,财力不雄厚的小伙伴,在没有经济实力买房的情形下,租房也挺好的,至少还可以租个比买的更大更方便的屋子呢(好比像我)。

  4.不急需买房且辨不清房价走势者。7天出台16个限购政策,国度调控趋严,房价已达世界之巅,房价是涨是跌,众口不一。很难凭肉眼察看出房价走势,所以也可以不急于立刻买房,不如“以静制动”,临时租房,静观其变。当然,还是那句话:如果你很有钱,可以随意买买买。

  租房 VS. 买房

  作为有点小钱,又只有一点小钱的小搭档,看了上面那段话,实在仍是纠结的,到底要不要买房呢?万一又涨了呢,家里确切也缺套房呀。

  首先看看租房都有哪些利弊:


  租房也并非都是长处,也有良多毛病,比方:


  同样,购房也有其上风:


  当然,购房也有投入的机遇成本和房屋损毁或房价下跌的危险:


  不急,我们用工具来分析下。

  1.年本钱法

  购房者的应用成本是首付款占用造成的机会成本,以及房屋贷款利息,而租房者的使用成本是房租。那么可以考虑这些因素来计算成本:房租是否会每年调剂;房价涨升潜力;利率的高下。我们可以通过计算购房和租房成本,来感性的抉择直接购房还是租房,免得给自己造成太大的财务压力。

  2.净现值法

  净现值法是考虑一个固定额寓居期间内,讲租房跟购房的先救流量还原至现值(资金的事件价值应用),比拟两者的现值,较低者对咱们而言就是更经济实惠的。

  3.应用两种方式剖析实例

  某君,身居深圳,看上个90平的住房,在景田邻近,三房二厅,该住房可租可售。如果租房呢,房租是7000元,押三付一;如果购房,房屋总价是600万元(最近跌了呀),可以申请贷款420万,房贷利率4.9%,贷款期限是25年,假设等额本息还款办法还款。第一年的还贷利息为151032元。所以在深圳租房和购房的成天职析如下(假设押金和首付款机会成本为3%):

  深圳购房还贷计算

  3.1 购房和租房年成本法比较:

  先以一年为例盘算:

  租房年景本:7000元 * 12 + 7000元 * 3 * 3% = 90300元;

  购房成本:180万元 * 3% + 151032元 = 205032元;

  另外还须要考虑以下多少个问题:

  房屋维护成本:租房者不用负担,由购房者负担。金额不定,越旧的房屋维护成本越高。维护成本每年5000元。

  房屋价钱变更:假设房价每年升值3%,即第一年升值18万;(这一项是最不肯定的,也恰是考虑买房的小伙伴最纠结的地方)

  3.2 购房和租房净现值(NPV)法比较:

  如果要在此处住满5年,月租每年增长500元,以存款利率3%为折现率;在代扣利率4.9%下,25年房贷每年本利平均摊还额为281832元。5年后房贷余额为5636640元,假设第5年年底把房屋销售出来,取得金额为765万元。

  月房租明年增添500元,第五年底将押金7000*3元收回。保护成本第一年5000元,当前每年进步5000元。NPV计算时只考虑现金流量,因而,在年成本法中计算的房租押金利息并非实际现金流出,不必列入。在年成本法中房贷只计算本钱,净现值法中房贷计算的是本息均匀摊还额。

  租房的NPV的计算:

  依据每月房钱总和,到期押金取回:

  第一年:押金 + 第一年的租金 = -105000;

  第二年:第二年租金 = -90000;

  第三年:第三年租金 = -96000;

  第四年:第四年租金 = -102000;

  第五年:第五年租金 – 押金取回 = -87000

  年利率3%,总净现值:-453510

  购房的NPV计算:

  首付款必需自第一年期初支付,若购房的房贷本利为每年还一次,一定在期末,假设维修成本也在期末支付。

  第一年:首付 = -1800000

  第二年:第一年房贷 + 第一年维修费 = -281832 – 5000 = -286382

  第三年:第二年房贷 + 第二年维修费 = -281832 – 10000 = -291832

  第四年:第三年房贷 + 第三维修费 = -281832 – 15000 = -296382

  第五年:第四年房贷 + 第四年维修费 = -281832 – 20000 = -301832

  第五年年末:第五年房贷 + 第五年维修费 + 第五年房屋出卖 – 第五年底房贷余额 = -306382 + 7650000 – 5636640 = 1706978

  年利率3%,总净现值:-1375897

  -453510 > -1375897,租房的净现值比购房的净现值高,所以租房更划算。当然,这里的年利率和房屋升值空间有待事实测验,小伙伴们可以根据实际的来断定。

  房屋生活计划

  每个年纪段收入才能,购买力都是不一样的,下面可以给出一个简略的房屋生涯规划表来阐明(以某传统行业为例):


  我晓得,能看到我文章的多为土豪,所以,请乘上你们的系数再来看本人能累赘的房价。

  结语

  只有对你的目的有辅助的信念才是准确的信心。

  如果你保持以为房价会涨就要砸锅卖铁的买;如果你不深信,就安宁静静租房吧。

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